Оценка недвижимости

Одним из существенных условий сделок с жилым домом, квартирой, коммерческим помещением или землей является рыночная стоимость объекта. Опытные эксперты-оценщики АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проводят оценку недвижимости в Москве для любых целей. Гарантируем профессиональный подход, объективность и точность производимых расчетов, безупречное качество оказываемых услуг, оптимальные варианты решения поставленных клиентом задач.

Оценка недвижимости представляет собой определение рыночной стоимости объекта. В широком смысле данная деятельность включает в себя оценивание имущественного права с учетом имеющихся обременений, сервитутов и т. п. Она проводится специализированными организациями и регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с нормативно-правовыми актами определение стоимости объекта может осуществляться как в добровольном, так и в обязательном порядке. Закон устанавливает случаи, когда требуется обязательная оценка недвижимости. К ним относится отчуждение недвижимого имущества, полностью или частично принадлежащего Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию.

Гражданский кодекс РФ относит к недвижимости земельные участки и прочно связанные с ними объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению:

• здания;
• строения;
• сооружения;
• непосредственно земельные участки;
• участки недр;
• подлежащие государственной регистрации суда внутреннего плавания, морские и воздушные суда;
• космические объекты.

Факторы, определяющие рыночную стоимость объекта недвижимости, подлежащего оценке:

• местоположение: район, этаж;
• год постройки здания (строения, сооружения);
• технические характеристики объекта: площадь, планировка и т. п.;
• материал стен, кровли, перекрытий, качество отделки;
• инфраструктура;
• характер окружающей застройки;
• транспортное сообщение;
• наличие (отсутствие) обременений и арестов.

Для чего нужна оценка объектов недвижимости

Рынок недвижимости в нашей стране активно развивается. Это способствует повышению спроса на оценочные услуги. Так, оценка стоимости недвижимости, произведенная независимым экспертом-оценщиком, позволяет получить объективную и наиболее достоверную информацию о цене объекта. На сегодняшний день оценочные услуги востребованы в следующих ситуациях:

• совершение сделок купли-продажи, раздела, выдела доли, мены, дарения, выкупа государственного или муниципального имущества, оформление ренты;
• вступление в права наследования;
• оформление ипотеки;
• разрешение имущественных споров;
• приватизация, страхование недвижимого имущества, в том числе путем преобразования предприятий в акционерные общества;
• перераспределение имущественных долей;
• выпуск ценных бумаг;
• привлечение новых участников бизнеса;
• внесение вклада в уставный капитал;
• переоценка активов;
• передача объекта в доверительное управление;
• оценка рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения;
• переуступка обязательств по сделкам;
• исчисление величины износа зданий, строений и сооружений;
• разработка и реализация проектов строительства, реконструкции, перевооружения и ликвидации объектов;
• составление бизнес-планов и принятие иных решений по коммерческому использованию недвижимого имущества.

Порядок и особенности проведения оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости осуществляется в следующем порядке:

1. Подача в экспертно-оценочную организацию заявления о проведении оценочных работ. К нему должны быть приложены правоустанавливающие и технические документы. Заявление вправе подавать собственник, иной законный владелец либо уполномоченное им лицо (на основании доверенности).
2. Проведение оценочных работ: выезд эксперта-оценщика на объект, сбор необходимых сведений, фотосъемка, анализ и обработка полученных данных.
3. Составление и выдача заказчику отчета об оценке недвижимости.

Сроки проведения работ определяются по согласованию сторон и фиксируются в договоре.

Объекты оценки недвижимости

АНО «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» проводит оценку следующих объектов недвижимости:

• жилые многоквартирные и индивидуальные дома, квартиры, комнаты, садовые домики;
• коммерческая недвижимость: здания и помещения производственного, торгового, культурно-развлекательного, оздоровительного, офисного назначения, а также объекты, предназначенные для целей спорта, туризма и гостиничного бизнеса;
• земельные участки, леса, водные объекты;
• незавершенное строительство.

Проводим оценку стоимости недвижимости, находящейся в собственности, аренде, бессрочном (срочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении.

Перечень документов, необходимых для оценки недвижимости

Для проведения оценочных работ потребуются документы, подтверждающие права на оцениваемый объект, а также его технические характеристики.

Список документов для оценки квартир:

• паспорт заявителя, контактная информация: адрес проживания, телефон;
• регистрационное свидетельство на квартиру или правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, ренты, дарения, аренды, приватизации и т. п.);
• справка органов технической инвентаризации по форме 11а (срок действия – 1 месяц с момента выдачи);
• технический паспорт БТИ (поэтажный план и экспликация).

Список документов для оценки дачного (садового) домика, загородного дома, коттеджа:

• свидетельство о регистрации собственности либо правоустанавливающий документ на недвижимость;
• техпаспорт (поэтажный план с экспликацией);
• документы на земельный участок.

Перечень документов, необходимых для оценки жилого дома:

• паспорт правообладателя;
• правоустанавливающие документы, при наличии – свидетельство о государственной регистрации права;
• документы органов технической инвентаризации (поэтажный план и экспликация);
• выписки из ЕГРП о наличии (отсутствии) обременений, в том числе залогом, долговыми обязательствами, правами арендаторов;
• документы об имеющихся соглашениях, договорах, специальных налоговых режимах и иных ограничениях в пользовании;
• план границ земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект;
• правоустанавливающие документы на земельный участок (постановления, свидетельства о праве собственности, договоры аренды и т. п.);
• сведения о сооружениях в составе объекта, подсобных строениях, инженерных сетях, инфраструктуре;
• в случае если в составе оцениваемого объекта имеется движимое имущество – необходимая информация о его объеме, количестве, технических параметрах и физических характеристиках.

Для оценки коммерческой недвижимости потребуется предоставить:

• паспорт правообладателя – для физических лиц, учредительные документы, протокол об избрании (решение о назначении) руководителя, его паспортные данные – для организаций;
• правоустанавливающие документы на объект (если имеется – регистрационное свидетельство);
• техническая документация БТИ;
• выписки из ЕГРП о наличии или отсутствии арестов и обременений;
• план границ земельного участка с указанием его местоположения и описания;
• правоустанавливающая документация на земельный участок (свидетельство о праве собственности, бессрочном (срочном пользовании), пожизненном владении, договор аренды, постановление, договор купли-продажи и т. п.);
• техническая информация о сооружениях, а также о движимом имуществе (при наличии) в составе оцениваемого объекта.

Для проведения оценочных работ в отношении земельных участков необходимо предоставить:

1. паспортные данные заявителя (для юридических лиц – документы о регистрации);
2. документы, подтверждающие право на земельный участок: договор купли-продажи, приватизации, аренды, дарения, свидетельство о наследстве и т. п.;
3. план границ;
4. кадастровый паспорт земельного участка;
5. документы, определяющие ставку арендной платы или налога на землю.

Перечень документов, которые потребуются для оценки здания:

• сведения о заявителе: для юридического лица – документы о регистрации, протокол или решение, подтверждающие полномочия руководителя, его паспортные данные; для физического лица – паспорт;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости, подлежащий оценке, с указанием точного местоположения, вида права и правообладателя;
• информация о наличии (отсутствии) обременений, в том числе залогом, долговыми обязательствами, правами арендаторов, соглашений, контрактов, специальных налоговых обложений и иных ограничений использования недвижимости;
• геодезический план или карта с обозначением и описанием местоположения земельного участка под объектом оцениваемой недвижимости;
• правоустанавливающие документы на землю (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т. п.);
• кадастровый паспорт земельного участка;
• сведения об имеющемся движимом имуществе в составе оцениваемого объекта;
• техпаспорт БТИ на здание;
• другие технические документы (проектно-сметная документация на строительство, реконструкцию, технические условия, пояснительные записки и т. п.);
• справка, выданная бухгалтерией предприятия, о балансовой стоимости здания (если объект находится в собственности юридического лица).

Список документов, необходимых для проведения оценочных работ в отношении сооружений:

• для физических лиц – паспорт, для организаций – свидетельства ОГРН, ИНН, протокол об избрании (решение о назначении) руководителя, его паспортные данные;
• копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства. В них должны содержаться следующие сведения: дата ввода в эксплуатацию, инвентарный номер, нормы и шифр амортизационных отчислений, первоначальная стоимость без учета деноминаций (на дату ввода объекта в эксплуатацию);
• бухгалтерская справка о балансовой стоимости сооружения и передаточных устройств на дату оценки недвижимости. В балансе должна быть указана восстановительная стоимость, процент износа и остаточная стоимость;
• техпаспорта на сооружения и передаточные устройства. При их отсутствии – техническое описание объекта: размеры, параметры, характеристики;
• налоговая ставка на недвижимость в текущем году;
• договоры аренды на сооружения, включая расчеты арендной ставки;
• документы, подтверждающие процент фактического физического износа сооружения и передаточных устройств. Для их составления создаются комиссии с участием технических специалистов (главного технолога, механика и других), на которые возлагается ответственность за техническое состояние оцениваемого объекта. В документах отражаются такие параметры, как пригодность сооружения и передаточных устройств для использования, процент их фактического физического износа.
• документация на земельный участок с указанием вида права, ставки земельного налога и т. п.

Перечень документов, необходимых для оценки объекта незавершенного строительства:

• для физических лиц – паспорт правообладателя; для организаций – документы о регистрации, об избрании (назначении) руководителя, его паспортные данные;
• регистрационное свидетельство (если объект зарегистрирован в установленном законом порядке);
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• разрешительная документация на строительство;
• пояснительная записка к проекту;
• справка о балансовой стоимости, выданная бухгалтерией организации (для юридических лиц);
• в случае если объект законсервирован – акт консервации;
• выписка из ЕГРП о наличии (отсутствии) арестов, обременений, ограничений в использовании недвижимости;
• документы, подтверждающие отраслевую принадлежность объекта;
• данные о конструктивной системе здания (сооружения);
• разрешенная потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п. ежегодно);
• кадастровый (технический паспорт) с указанием площади застройки и степени завершенности строительства как в целом, так и по каждому конструктивному элементу.